Nella maggior parte delle compravendite che seguo, almeno una delle due parti coinvolge un mutuo. Ed è quasi sempre nella gestione del mutuo — non nella trattativa sul prezzo — che si concentrano i ritardi e gli imprevisti. Capire come funziona davvero, prima di firmare qualsiasi proposta, evita brutte sorprese a metà percorso.
Cos'è la pre-delibera e perché richiederla prima
Prima ancora di offrire su un immobile, un acquirente può chiedere alla banca una pre-delibera: una valutazione preliminare che indica se, in linea di principio, il mutuo verrà concesso e per quale importo. Non è una garanzia definitiva, ma riduce enormemente il rischio che la trattativa si blocchi dopo settimane per un rifiuto della banca. Consiglio sempre di richiederla prima di formalizzare un'offerta, non dopo.
I documenti che la banca chiederà
Per istruire la pratica, la banca richiede documenti reddituali (buste paga, dichiarazione dei redditi, per gli autonomi bilanci o modelli unici), documenti identificativi e, sull'immobile, la documentazione tecnica: visura catastale, planimetria conforme, atto di provenienza. Avere già questi documenti pronti — cosa che verifico sempre lato venditore — accelera l'intero processo.
Quanto viene finanziato e quanto serve di anticipo
Le banche finanziano solitamente una percentuale del valore dell'immobile (spesso fino all'80%, con condizioni migliori per la prima casa), non del prezzo pattuito se questo supera la valutazione della banca stessa. La differenza va coperta con mezzi propri: è un punto che chiarisco sempre con l'acquirente prima di procedere, per evitare che scopra il problema a pratica già avviata.
I tempi reali dall'istruttoria all'erogazione
Tra l'invio della documentazione completa e l'erogazione effettiva del mutuo passano in genere 30-60 giorni, a seconda della banca e della complessità della pratica. È un tempo che va messo in conto nella tempistica del compromesso: un termine troppo stretto per il rogito, se l'acquirente ha bisogno del mutuo, è spesso la causa di proroghe non previste.
Perché seguo anche questa fase
Lavoro con consulenti creditizi per verificare in anticipo la solidità finanziaria di chi fa un'offerta: non per intromettermi nella scelta della banca, ma per dare al venditore la certezza che la trattativa non si blocchi a metà, e all'acquirente un percorso più chiaro verso il rogito.
Se stai valutando l'acquisto di una casa a Senigallia o in provincia di Ancona e vuoi capire prima quali sono le tue reali possibilità di mutuo, sono a disposizione per un confronto.
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