Senigallia è una delle mete più richieste dell'Adriatico nei mesi estivi, e molti proprietari di seconde case scelgono di affittarle nei periodi in cui non le usano. Prima di farlo, conviene capire bene come funziona la tassazione degli affitti brevi nel 2026, quali obblighi comporta e quale rendimento è realistico aspettarsi.
Affitto breve o lungo: quale scegliere
Per affitto breve si intende un contratto di locazione di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche fuori dall'esercizio di attività d'impresa. Il contratto può includere servizi accessori come la fornitura di biancheria o le pulizie finali, senza che questo trasformi l'attività in imprenditoriale — a patto che i servizi restino complementari alla locazione.
L'affitto breve è la scelta più flessibile per chi vuole usare la casa in alcuni periodi e affittarla in altri, e funziona bene nelle zone ad alta domanda turistica come Senigallia. L'affitto lungo (contratti superiori ai 30 giorni) garantisce un reddito più stabile ma meno libertà di utilizzo, e richiede la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate.
Cedolare secca: aliquota al 21% o al 26%
Dal 1° gennaio 2024, confermato anche per il 2026, la cedolare secca sugli affitti brevi si applica con due aliquote:
- 21% sul primo immobile dato in locazione breve nell'anno;
- 26% dal secondo immobile in poi.
Il proprietario che affitta più immobili può scegliere a quale applicare l'aliquota ridotta del 21% — la scelta si effettua in dichiarazione dei redditi. La legge di bilancio 2021 ha inoltre fissato un limite: la cedolare secca si applica fino a un massimo di quattro immobili; oltre quella soglia l'attività si considera imprenditoriale.
Se si affitta tramite piattaforme come Airbnb o Booking, queste applicano una ritenuta del 21% sul canone lordo, che il proprietario poi porta in detrazione nella dichiarazione dei redditi.
CIN: l'obbligo che non si può ignorare
Dal 2024 ogni immobile dato in locazione breve deve avere un Codice Identificativo Nazionale (CIN), rilasciato dal Ministero del Turismo tramite la piattaforma BDSR. Il codice deve essere esposto all'esterno dello stabile e all'interno dell'appartamento, e deve comparire su ogni annuncio pubblicato online o in forma cartacea.
Le sanzioni sono significative: da 500 a 5.000 euro per chi non espone il CIN, fino a 8.000 euro per chi non lo richiede. Dal 2025 il CIN va indicato anche nella dichiarazione dei redditi.
Gestire da lontano
Affittare una seconda casa a distanza è possibile, ma richiede organizzazione. Le principali piattaforme di prenotazione (Airbnb, Booking, Vrbo) gestiscono autonomamente pagamenti e recensioni. Per il check-in, le pulizie e le piccole manutenzioni è utile affidarsi a un property manager locale — una figura che si sta diffondendo anche nelle Marche — oppure a un vicino di fiducia.
Rendimento realistico
Il rendimento dipende dalla posizione, dalle dimensioni dell'immobile e dalla qualità delle foto e della scheda su Airbnb. A Senigallia, nei mesi di luglio e agosto, la domanda è alta; in bassa stagione il mercato degli affitti brevi si riduce molto. Un calcolo realistico deve tenere conto dei mesi effettivamente affittati, dei costi di gestione (pulizie, property manager, IMU, utenze) e delle tasse. Prima di decidere, vale la pena fare una simulazione con i numeri reali della casa specifica.
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