Uno degli errori più costosi che vedo fare a chi compra casa è firmare senza aver controllato a fondo i documenti. Non per fretta di concludere, ma perché spesso non si sa nemmeno cosa cercare. Ecco la lista dei documenti che servono davvero, e perché ognuno di loro conta.
Perché controllare i documenti prima di firmare
Un immobile può sembrare perfetto a una visita e nascondere problemi che emergono solo controllando le carte: una difformità catastale, un abuso edilizio, un'ipoteca mai cancellata. Individuarli prima della proposta d'acquisto significa poterli sanare, farli sanare al venditore, o semplicemente scegliere con consapevolezza. Individuarli dopo il rogito significa, quasi sempre, pagarli di tasca propria.
I documenti dell'immobile
- Visura catastale — conferma l'intestazione dell'immobile e i suoi dati identificativi (foglio, particella, subalterno, categoria, rendita).
- Planimetria catastale — deve corrispondere allo stato di fatto dell'immobile: eventuali difformità (una parete spostata, un vano in più) vanno regolarizzate prima del rogito.
- Attestato di Prestazione Energetica (APE) — obbligatorio per legge in ogni compravendita, indica la classe energetica dell'immobile.
- Conformità urbanistica ed edilizia — verifica che l'immobile sia stato costruito e modificato nel rispetto dei titoli abilitativi (permessi di costruire, SCIA, condono se presente).
- Regolarità degli impianti — dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico, idraulico e di riscaldamento, se disponibili.
I documenti del venditore
- Atto di provenienza — il documento (rogito, successione, donazione) con cui il venditore è diventato proprietario: definisce anche eventuali vincoli o condizioni.
- Situazione ipotecaria — verifica se sull'immobile gravano ipoteche, ancora da estinguere prima o contestualmente al rogito.
I documenti dell'acquirente
- Documento d'identità e codice fiscale — necessari per la proposta, il compromesso e il rogito.
- Pre-delibera del mutuo — se l'acquisto è finanziato, avere una valutazione preliminare della banca prima di formalizzare l'offerta evita di bloccare la trattativa a metà strada.
Chi controlla cosa: il ruolo del notaio e del consulente immobiliare
Il notaio è l'ultimo controllo, quello che rende l'atto valido ed efficace: verifica la provenienza, le ipoteche, la conformità catastale essenziale ai fini della validità dell'atto. Ma arrivare al notaio con i documenti già verificati, invece che scoprire un problema all'ultimo momento, fa risparmiare tempo, stress e spesso anche soldi. È uno dei motivi per cui, in ogni trattativa che seguo, il controllo documentale parte fin dalla prima visita — non dal compromesso.
Stai per comprare o vendere casa e vuoi essere sicuro che tutti i documenti siano in ordine? Sono a disposizione per una consulenza.
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